Demolire o ristrutturare?
Per tutti coloro che sono proprietari di una casa o di una villa, di un casale o di un rustico di campagna, o di un immobile di qualsiasi tipo, arriva prima o poi il momento di provvedere ad una profonda manutenzione straordinaria, una ristrutturazione, un adeguamento o un rinnovamento importante dell’edificio.
Quando è opportuno ricostruire, oppure ristrutturare?
Spesso, questa circostanza si verifica dopo un passaggio di proprietà di una casa o di una villa, e il nuovo proprietario vuole provvedere a adeguare l’immobile per poterlo utilizzare, oppure vendere. Altrettanto spesso l’opportunità di una ristrutturazione straordinaria viene confrontata con la possibilità di una demolizione e ricostruzione.
Ma quando è opportuno demolire e ricostruire un immobile, piuttosto che ristrutturare?
Comprare, ristrutturare, vendere
Un’altra situazione classica in cui ci si pone la domanda se demolire e ricostruire oppure ristrutturare, è in un contesto speculativo di compravendita di immobili: dopo avere notato un immobile fatiscente collocato in una posizione interessante, nasce spesso la tentazione speculativa di ristrutturarlo e metterlo a norma, per porlo successivamente in vendita sul mercato immobiliare, e ricavare un guadagno rispetto alle spese di acquisto e ristrutturazione. Ma conviene ristrutturare, oppure demolire e ricostruire?
Quando demolire, quando ristrutturare
Ci sono molti e diversi aspetti da tenere in considerazione. Vediamone alcuni:
Proiettare le spese nel tempo
Nel contesto di una demolizione e ricostruzione ex-novo, va considerato anche e soprattutto il fatto che costruire una casa nuova corrisponde a disporre di un bene che durerà almeno 50 anni; al contrario, operare una ristrutturazione non potrà garantire all’immobile la medesima durata senza la necessità di ripetere i medesimi interventi. Vanno quindi considerate le differenti entità di spese, gestione e manutenzione proiettandole nel tempo, evitando di limitarsi al momento in cui l’immobile diventa disponibile. In definitiva, va considerato che, operando una ristrutturazione, un eventuale apparente risparmio iniziale di ristrutturazione andrà inevitabilmente pagato nell’immediato futuro, in spese di manutenzione continue.
Casa di valore storico
Spesso la casa in oggetto può avere un valore storico, culturale e architetturale significativo. In questo caso la demolizione e ricostruzione diventa un serio problema di permessi, sovrintendenza, ministeri, assessori ed enti vari; tuttavia, in questo caso, la ristrutturazione potrebbe rientrare nel quadro di una tutela architettonica e potrebbe diventare un’operazione che potrebbe anche essere anche sostenuta da fondi statali e europei.
Un valore affettivo non sacrificabile
Se non ha un valore storico o culturale, la casa potrebbe avere comunque un elevato valore affettivo. Se in quella casa ci sei nato e cresciuto, oppure in quella casa sono avvenuti i fatti più importanti della tua vita o dei tuoi genitori, oppure si tratta di un immobile tramandato da generazioni, è possibile che con quella specifica casa si sia creato un legame affettivo tale da rendere la demolizione insostenibile anche solo dal punto di vista emotivo.
Rispetto norme antisismiche
Se il territorio in cui si trova l’immobile è dichiarato a rischio sismico (le mappe di rischio sismico in Italia si stanno aggiornando continuamente, e oltre 3.000 comuni in Italia sono attualmente dichiarati a rischio medio-alto), è necessario adeguare l’immobile alle regole antisismiche. Adeguare un immobile esistente a regole antisismiche nel contesto di una ristrutturazione è un’operazione che ha costi molto importanti. In questo caso si consideri che una casa nuova nascerebbe già nel rispetto delle norme antisismiche.
Rispetto norme risparmio energetico
Allo stesso modo, le tecnologie di risparmio energetico (e la conseguente normativa) oggi sono estremamente importanti da applicare sia per ragioni economiche (si risparmia energia e quattrini) sia per ragioni di rispetto ambientale. Innestare soluzioni di risparmio energetico moderne su un immobile esistente è un’operazione spesso complessa, costosa e non sempre perfettamente completabile. Introdurre soluzioni di risparmio energetico durante la costruzione di un immobile nuovo è invece del tutto naturale e efficace.
Demolire? Gestire le macerie
Decidendo di demolire un immobile, è essenziale tenere presente che ci si deve occupare delle macerie, ovvero raccoglierle, suddividerle nelle varie tipologie di materiale per differenziarle e conferirle nei luoghi appositi, occupandosi anche dei temi burocratici correlati. Solo dopo avere terminato queste operazioni è possibile iniziare a costruire. Quanto costa una demolizione? Per una casa di media metratura la demolizione di un immobile può costare circa 10.000 €.
La posizione e il terreno valgono l’investimento?
Volendo operare una ristrutturazione, va valutato con molta attenzione il valore della posizione dell’immobile, che ovviamente non si può cambiare. Se il terreno possiede un valore significativo, se la posizione dell’edificio è particolarmente favorevole, è opportuno svolgere una ristrutturazione, oppure la demolizione e la ricostruzione. In caso contrario, se l’immobile non è in una posizione di valore, potrebbe essere opportuno abbandonare l’idea della ristrutturazione di quello specifico immobile collocato in quella specifica posizione, scegliere un terreno nuovo, e ripensare l’investimento, magari iniziando subito a costruire un nuovo edificio.
Quanto costa una casa nuova
Quanto costa costruire una casa nuova? Una casa nuova, sempre di metratura media, costruita secondo le normative vigenti (2017, antisismiche, risparmio energetico, etc.) e dotata di finiture di costo medio, dovrebbe avere un costo di 1.200-1.500 euro al metro quadro.
Quanto costa ristrutturare una casa
Quanto costa ristrutturare una casa? Considerando solo gli interventi base normalmente svolti in una casa di metratura media, diciamo sui 240mq compresi box e garage, gli interventi base sono:
- isolamento del tetto
- cappotto esterno
- impianto idraulico
- impianto elettrico
- serramenti esterni, porte, finestre, abbaini
- pavimenti e rivestimenti
Con questi interventi è possibile stimare di superare i 150.000 euro. A questa somma vanno poi aggiunti i costi di eventuale opere murarie di rifondazione, nuovi spazi, o interventi particolari. Inoltre, a queste cifre vanno aggiunti i costi dei professionisti: geometri, architetti, termotecnici, etc. e i costi di pratiche e tasse.
I vantaggi fiscali
Ci sono vantaggi fiscali? Soprattutto nei lavori di ristrutturazione è possibile usufruire delle detrazioni fiscali di legge sul risparmio energetico. Ma c’è un tetto massimo di detrazione, oggi fissato a 96.000 €. Se la somma da impiegare supera questa cifra, sul restante non avrete detrazioni fiscali.
Ristrutturare costa meno che demolire e ricostruire, ma…
Pertanto, in un quadro di ipotesi standard, in un progetto di demolizione e ricostruzione per giungere all’immobile completato sembrano esserci costi maggiori, rispetto alla ristrutturazione. Approssimativamente, una ristrutturazione di una casa di metratura media potrebbe costare 100.000 € in meno della demolizione e ricostruzione ex-novo.
Qual è allora il vantaggio di demolire e ricostruire, rispetto a ristrutturare? Come accennato, è necessario valutare anche l’impatto dei costi proiettato nel tempo. Il valore dell’immobile finale è superiore nel caso di una casa di nuova costruzione, progettata secondo criteri di ultima generazione. Inoltre, la casa nuova sarebbe più solida, sicura e efficiente, sia dal punto di vista energetico che sismico. Inoltre, la casa nuova sarebbe costruita partendo da un progetto su misura, per rispondere alle proprie esigenze specifiche.
Ma naturalmente le variabili in gioco sono molte, e impattano perfino dal punto di vista psicologico, come accennato all’inizio. È di conseguenza impossibile stabilire una regola fissa, ed è necessario operare una valutazione accurata per decidere se sia più opportuno demolire e ricostruire una casa, oppure ristrutturarla.
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